대구 철거 후 미착공 3,536세대, 미분양 4,278호와 맞물려

대구 아파트 매매 거래량이 2025년 10월과 비교해 2026년 9월 31.4% 줄었고, 같은 기간 평균 거래가격은 7.1% 내렸다. 국토교통부 실거래가를 집계한 결과다.

같은 시기 대구의 주택 공급과 미분양을 다룬 발표가 연이어 나왔다. 대구시의회 이원우 의원은 10월 8일 5분 자유발언에서 철거를 마치고도 착공하지 못한 정비사업 물량이 3,536세대라고 밝혔다. 국토교통부 미분양주택현황에서 2026년 7월 대구 미분양은 4,278호로, 이 의원이 말한 '4천 호 초반'과 같은 수준이다.

미분양 해소에 맞춘 세제·매입 건의

대구시는 2026년 10월 7일 금융위원회·재정경제부·국토교통부에 지방 주택시장 정상화를 위한 3개 과제를 공문으로 전달했다고 10월 11일 밝혔다. 세제 과제는 '지방 준공 후 미분양 과세특례'의 적용 기한을 정부 세제개편안(2027년 12월 31일까지, 1년 연장)보다 더 늘려 달라는 내용이다. 이 특례는 85㎡ 이하, 취득가 7억 원 이하 주택을 사면 기존 주택에도 1세대 1주택 특례를 적용하는 제도로, 당초 기한은 2026년 12월 31일이다.

주택정책 과제는 LH의 지방 준공 후 미분양 매입가를 현재 감정가의 최대 90%에서 최대 100%로 올려 달라는 것이다. 대구시는 도심 외곽지나 구축 아파트는 신축보다 거래가 쉽지 않아 단기간에 미분양을 소진하기 어렵다고 설명했다. 정책대출 금리 우대 확대와 PF 보증의 지방 사업장 우선 배정 등은 검토 후 추가로 건의하겠다고 했다.

철거 후 멈춰 선 정비사업장

이 의원은 동구 신암동(신암재정비촉진지구)을 비롯해 팔달동·대봉동·봉덕동 현장이 짧게는 1년, 길게는 4년 이상 방치돼 있다고 말했다. 지연 원인으로는 공사비 상승, 금리 부담, 조합과 시공사의 갈등을 꼽았다. 그는 향후 2년간 공급 물량이 6천 호에 미치지 못할 것으로 예상된다며, 방치가 길어지면 도심 공급 공백으로 이어질 수 있다고 경고했다. 대구시에는 미착공 사업장 전수조사와 공사비 갈등 조정을 포함한 전 주기 지원체계 강화를 제안했다.

거래량은 월별로 줄었다

국토교통부 실거래가를 보면 대구 아파트 매매는 2025년 11월 2,580건으로 가장 많았고, 2026년 8월 1,394건으로 가장 적었다. 다만 2026년 8~9월 거래분은 신고기한(계약 후 30일) 때문에 건수가 더 늘 수 있다. 집계 초기인 2026년 10월분은 비교에서 뺐다.

가격도 같은 방향이다. 평균 거래가격은 2025년 11월이 가장 높았고 2026년 9월이 가장 낮았다. 면적당 평균 거래가격은 2025년 10월에서 2026년 9월 사이 6.1% 내렸다. 월별 흐름은 도표에 정리했다.

금리 오른 구간, 스트레스 금리 가산

한국은행 ECOS에 따르면 주택담보대출 신규 금리는 2026년 2월 4.32%에서 8월 4.66%로 0.34%p 올랐다. 전세자금대출 신규 금리도 같은 기간 4.06%에서 4.35%로 올랐다. 기준금리는 2026년 10월 8일 연 3.0%다.

대구시는 2026년 12월까지 스트레스 금리가 비수도권에 0.75%p, 수도권에 3.0%p 가산된다고 보도자료에서 밝혔다. 대구시는 지방에는 스트레스 DSR을 적용하지 않거나, 적어도 현 수준으로 유지해 달라고 정부에 건의했다.

과세특례의 당초 기한(2026년 12월 31일)과 비수도권 스트레스 금리 적용 시한(2026년 12월)이 모두 올해 말로 다가온다. 정부 세제개편안에서 기한 연장이 어떻게 반영되는지, 철거 후 미착공 현장 전수조사가 이뤄지는지가 앞으로 확인할 대목이다. 월별 미분양 호수와 실거래 신고 건수가 2026년 10월분 이후 어떻게 이어지는지도 드러날 전망이다.

※ 자료: 국토교통부 미분양주택현황(KOSIS) 2026년 7월, 국토교통부 아파트 매매 실거래가 2025년 10월~2026년 9월(2026년 10월분은 집계 중), 한국은행 ECOS 금리 2026년 2월·8월 및 기준금리 2026년 10월 8일, 대구시 보도자료(2026년 10월 11일), 대구광역시의회 보도자료(2026년 10월 11일). 증감률은 2025년 10월 대비 2026년 9월 기준이며, 미착공 3,536세대는 시의원 발언 수치다.