파르나스호텔 '인적분할'…"기업·주주가치 제고"
호실적에도 주가 하락…복잡한 사업구조가 원인
"평가 제대로 받겠다" 분할 후 적정 가치는 3조 이상
GS리테일이 파르나스호텔의 인적분할을 결정했습니다. 인적분할을 결정하게 된 계기는 GS리테일의 다양한 사업구조로 파르나스호텔 부문이 시장에서 제대로 된 가치평가를 받지 못하고 있기 때문인데요. 증권가에서는 이번 인적분할로 GS리테일의 적정 가치가 크게 높아질 수 있다고 판단했습니다.
◆ 파르나스호텔 '인적분할'…"기업·주주가치 제고"
7일 금융감독원 전자공시에 따르면 GS리테일은 지난 3일 회사의 호텔 사업부를 인적분할하기로 결정했습니다. 인적분할이란 회사를 분리한 후 신설 법인의 주식을 기존(분할) 회사 주주들이 지분율대로 나눠 갖는 방식을 말하는데요.
분할 후 존속법인은 GS리테일이고, 신설 법인은 파르나스홀딩스(가칭)입니다. GS리테일은 이번 인적분할을 통해 편의점, 슈퍼마켓, 홈쇼핑 사업을 그대로 진행하고, 신설 법인 파르나스홀딩스가 파르나스호텔과 식자재가공업(후레쉬미트)을 관리하는 중간 지주사로 재상장합니다.
이번 인적분할의 분할 비율은 0.81(GS리테일)대 0.19(파르나스홀딩스)입니다. 분할비율은 순자산 장부가치를 기준으로 산정됐으며, 기존 GS리테일의 주주는 존속 법인과 신설 법인에 대한 지분을 모두 배정받게 됩니다. 분할기일은 오는 12월 26일, 신설 법인인 파르나스홀딩스의 재상장일은 내년 1월 16일입니다.
GS리테일은 분할과 동시에 GS홈쇼핑 흡수합병에 따라 확보하게된 자사주 전량인 127만9666주(약 1.2%)를 소각하기로 했습니다. 기업이 인적분할을 할 때 법인이 보유한 기존 자사주에 신주를 배정하는 ‘자사주 마법’ 꼼수를 미연에 방지한다는 목적입니다.
회사는 이번 인적분할의 목적으로 '주주가치 제고'를 꼽았습니다. GS리테일 관계자는 "그간 복잡한 사업 구조로 인해 각 사업이 저평가돼 왔던 것이 사실"이라며 "이번 인적 분할 및 자사주 소각 등의 조치들이 기업의 경쟁력 강화와 주주 가치를 제고하는 좋은 사례로 남을 것으로 기대한다"고 설명했습니다.
◆ 호실적에도 주가 하락…복잡한 사업구조가 원인
회사 관계자의 말처럼 그간 GS리테일은 호실적에도 주가가 제대로 된 평가를 받지 못했습니다. 지난해 하반기부터 GS리테일의 실적 흐름을 살펴보면, 2023년 3분기 회사의 매출액은 전년대비 4.5% 증가한 3조902억 원, 같은 기간 영업이익은 44.6% 늘어난 1268억 원을 기록했습니다. 당시 영업이익을 기준으로 증권가의 전망치를 13% 가량 상회했습니다.
당시 호실적은 편의점과 호텔, 슈퍼마켓 사업부가 견인했습니다. 2023년 3분기 GS리테일의 편의점 매출액은 전년대비 6.6% 늘어난 2조2210억 원, 영업이익은 4% 증가한 780억 원을 기록했습니다. 같은 기간 호텔 사업부의 매출액은 20.6% 늘어난 1260억 원, 영업이익은 42.4% 급증한 329억 원으로 집계됐습니다. 역대 분기 최대 실적입니다.
또 지난해 3분기 슈퍼마켓 사업부 매출액은 전년대비 10.6% 늘어난 3900억 원, 영업이익은 130억 원으로 43.5% 증가했습니다. GS리테일의 핵심 사업부가 모두 호실적을 기록한 것이죠.
4분기에도 호실적은 이어졌습니다. 지난해 4분기 GS리테일의 매출액은 전년대비 2.9% 늘어난 2조9317억 원을 기록했습니다. 4분기에도 GS리테일의 매출액 성장은 견인한 사업은 편의점과 슈퍼마켓, 호텔 부문이었습니다.
편의점 사업의 경우 지난해 4분기 매출액이 2조662억 원으로 전년대비 3.9% 증가했습니다. 같은 기간 슈퍼마켓 매출은 5.7% 증가한 3586억 원, 호텔 매출은 11.2% 늘어난 1354억 원으로 나타났습니다.
올해 1분기 GS리테일의 매출액은 2조8104억원으로 전년대비 5.1% 증가했습니다. 부문별로 살펴보면 편의점 매출이 전년대비 5.4%, 슈퍼마켓 매출은 11.6%, 호텔 매출은 12.7% 늘어났습니다.
이렇게 꾸준히 실적이 우상향하고 있지만, 주가 흐름은 좋지 않습니다. 지난해 3분기 실적이 발표된 11월 GS리테일의 주가는 2만5000원 대에 머물렀지만, 올해 5월까지 꾸준히 우하향하며 2만 원 아래로 하락했습니다. 이는 주요 사업의 실적이 꾸준히 호조를 보이는데 반해, 적극적인 투자를 이어오던 신사업 부문은 적자를 지속했기 때문입니다.
이에 따라 GS리테일은 인적분할을 통해 사업구조를 단순화 해 기업가치를 제대로 평가받겠다는 의도입니다. 이번 분할을 통해 GS리테일은 편의점, 홈쇼핑, 슈퍼마켓 중심의 우량 유통 사업에 집중하고, 파르나스홀딩스는 호텔업과 식자재가공업을 통해 사업 시너지를 내겠다는 것입니다. 이미 회사는 지난해 랄라블라와 GS프레시몰 등 부진한 사업은 매각하고 핵심 사업에 집중하는 작업에 돌입한 바 있습니다.
GS리테일 관계자 역시 "편의점·홈쇼핑·슈퍼마켓·호텔 등 GS리테일의 각 사업부가 높은 실적에도 복잡한 사업 구조로 인해 단일 업종의 타경쟁사들보다 시가 총액 등의 기업 가치가 저평가됐다고 판단한다"고 설명했습니다.
◆ "평가 제대로 받겠다" 분할 후 적정 가치는 3조 이상
그렇다면 인적분할 후 GS리테일과 파르나스홀딩스가 가치 재평가를 받을 수 있을까요. 증권업계에서는 기업가치 재평가에 긍정적인 시선을 보내고 있습니다. 인적분할에 따라 존속법인과 신설법인 합산 시가총액이 3조 원 이상으로 상승할 수 있다고 봤습니다.
우선 하나증권은 GS리테일의 시가총액이 3조 원까지 상승할 수 있다고 평가했습니다. 지난 3일 종가기준 회사의 시총이 2조3820억 원임을 감안하면, 약 26%의 상승 여력이 있다고 본 것입니다. 분할 후 GS리테일(존속법인)의 적정 가치를 2조3130억 원, 파르나스홀딩스의 적정 가치는 6600억 원으로 봤습니다.
서현정 하나증권 연구원은 "GS리테일은 편의점 부문이 영업이익 비중이 큰 핵심 사업부였지만, 기타 사업부문이 많아 순수 편의점 업체로 고 밸류에이션을 적용 받기 어려웠다"며 "다양한 사업부를 SOTP(Sum of the Parts) 방식으로 가치 평가를 받아왔는데, 이러한 밸류에이션 방식은 오히려 적정시가총액을 낮추는 요인"이라고 짚었습니다.
또한 서 연구원은 "인적분할에 따라 향후 편의점과 슈퍼마켓 부문의 안정적 성장에 기반한 본업의 영업가치가 높게 평가될 것으로 판단한다"며 "파르나스호텔의 경우 연평균 10% 이상의 성장과 임대사업에 기반한 높은 이익 창출 능력이 예상되기 때문에 시가총액 6600억 원은 무난하다고 판단한다"고 설명했습니다.
한화투자증권의 경우 GS리테일의 가치평가 방식을 SOTP에서 주가수익배수(PER)와 상각전영업이익(EV/EBITDA)으로 변경함에 따라 목표주가를 상향한다고 밝혔습니다. 존속법인의 가치평가에는 PER을 사용하고 신설법인에는 EV/EBITDA를 적용하면서, 기업 가치가 재평가 될 수 있다는 것입니다.
이진협 한화투자증권 연구원은 "인적분할에 따른 유통사업부에 대한 PER은 8.5배를 적용함에 따라 적정 가치를 1조9122억 원으로 평가한다"며 "인적분할로 기대되는 효과는 파르나스호텔 법인의 재평가이다. 파르나스홀딩스의 적정가치는 1조2166억 원으로 현재보다 약 8000억~1조2000억 원 수준의 주가 업사이드가 열릴 수 있을 것으로 기대된다"고 전했습니다.
이어 그는 "지난해 연간 매출액 1694억 원, 영업이익 399억 원을 창출한 서부T&D의 현재 시가총액이 4800억 원임을 감안하면, 지난해 매출액 4822억 원, 영업이익 1029억 원을 기록한 파르나스홀딩스가 시가총액 1조2166억 원으로 평가받는 것은 합리적인 평가"라고 말했습니다.
다음은 GS리테일 IR담당자와 진행한 질의응답.
Q. 인적분할 후 호텔 사업전략의 구체적인 내용은.
A. 호텔 사업부는 현재 본업이 운영업(코엑스 호텔)과 임대업(파르나스 타워) 크게 두 개로 나뉜다. 호텔 사업부는 인적분할 후 신사업을 추진해 성장을 견인하는 역할을 수행할 예정이다. 신사업은 기존 임대업을 키워 수익을 더 실현하겠다는 것이다. 기존 임대 상업 자산을 운영한 노하우를 바탕으로 새롭게 임대 사업 참여해서 상업시설 운영 매출을 늘릴 예정이다.
예를 들어 현재 시니어하우스 같은 경우, 시니어 타운 및 하우징 시장이 각광을 받고 있다. 시니어 타운 차별 요건이 기본적으로 서비스이다. 해당 서비스가 시니어 타운의 가격을 결정하는데 호텔의 룸 서비스, 피트니스 등의 차별화된 서비스가 잘 맞을 것으로 판단한다.
Q. 개발사업을 신설법인으로 분리하지 않은 이유.
A. 개발사업은 본업과 괴리가 있다고는 판단하고 있다. 다만 회사의 전략적인 판단으로 부동산 시장이 난항을 겪고 있으면서 개발 사업장도 어려움을 겪는 사업장 있는 상황이다. 난항을 겪고 있는 사업장을 조기 정상화하는 과정을 거친 뒤, 의미 있게 자산을 정리하는 것이 분할보다 먼저라고 생각했다. 이후 넥스트 스텝에 대해 고민할 것이다.
Q. 파르나스홀딩스의 경우 부채가 4억 원만 잡힌 것 같은데 이유는.
A. 현재 인적·물적분할은 상당히 엄격한 여건을 필요로 한다. 지주회사로 분할하기 위해서 엄격한 인적분할 요건을 따라야 했다. 신설법인에 불필요한 자산이나 부채를 승계했을 경우 인적분할 요건이 승인되지 않을 수 있었기에, 부채를 그렇게 잡았다. 법률상 문제라고 생각해주시면 된다.
Q. 2021년도 GS홈쇼핑과 합병, 2024년에는 분할을 진행한다. 추후 관련성이 떨어지는 사업에 대한 추가적인 계획이 있는지, 혹은 분할을 통해 지배구조 정리가 마무리 된 것인지.
A. 개발사업 부문의 정상화 과정 후 전략적으로 정리할 지는 계속해서 고민하고 있다. 다만 이번 분할 이후 지배구조 정리가 마무리 된 것인지는 공유드릴 수가 없다.
Q. 파르나스호텔을 인수한 시점과 현재의 부동산 가치 변동은 어느 정도인가.
A. 파르나스호텔을 2014년도 인수했는데, 잠시 영업이익이 좋지 않은 시기가 있었으나 현재는 개선돼 자산가치가 높을 것으로 기대하고 있다. 아직 재무제표상으로는 자산 재평가 차익이 반영되지 않았는데 이를 감안하면, 인수 후 순자산 가치는 좋아졌다고 볼 수 있다.
백청운 더인베스트 기자 cccwww07@theinvest.co.kr
