부동산을 직접 기초자산으로 편입…KB금융 앵커투자자 참여
'삼성유럽HQ' 등 기초자산 물가연동…리스크 헷지 성공
상장 후 물류·데이터센터 등 편입 예정…"국내 최대 상장 리츠 목표"
"KB스타리츠는 KB금융그룹의 첫 번째 공모 상장 리츠이긴 하지만 경험의 부족하지 않다. 다양한 자산 유형을 포트폴리오로 구성하는 멀티에셋 전략을 통해 안정성과 수익성을 동시에 추구하고자 한다."
케이비스타위탁관리부동산투자회사(이하 KB스타리츠)가 유가증권시장 상장을 추진한다. 이미 이달 중 증권신고서를 제출해 금융감독원의 기업공개 승인을 받았다. KB금융그룹이 처음으로 선보이는 공모 상장 리츠인 만큼 업계의 기대감도 크다.
KB스타리츠는 상장을 통해 조달한 금액을 바탕으로 본격적인 사업을 시작할 계획이다. 아직 사업을 시작한지 얼마되지 않아 배당을 지불한 적이 없다. 그렇지만 기존 리츠에겐 생소한 '멀티에셋' 전략을 바탕으로 업계에서 손 꼽히는 리츠로 성장할 목표를 세웠다.
<더넥스트뉴스>는 KB스타리츠 상장을 앞두고 임현규 본부장을 만나 회사의 소개와 향후 자산 매입과 배당 전략을 두고 이야기를 나눠봤다.
◆ 부동산을 직접 기초자산으로 편입하는 '실물 리츠'…KB금융 앵커투자자 참여
KB스타리츠는 국내외 우량 부동산을 기초자산으로 편입하는 리츠이다. 기초 편입자산에서 발생하는 운용 수익과 처분 이익을 배당하는 걸 목표로 한다. 부동산 관련 증권만을 보유하는 기존 상장 리츠와는 다른 '실물 리츠'인 셈이다.
기업 공개를 앞두고 KB스타리츠가 기초자산으로 편입한 자산은 벨기에 브뤼셀에 소재한 '노스 갤럭시 타워'(North Galaxy Towers)와 영국의 '삼성유럽HQ'(Samsung Europe HQ)이다.
KB스타리츠는 KB금융그룹의 첫 번째 공모 상장리츠인 만큼 KB금융 모두가 도움을 줬다. 스폰서형 리츠로서 KB금융그룹이 앵커투자자로 참여한 것이다. SK리츠나 롯데리츠와 같이 KB스타리츠는 KB증권, 은행 등 금융계열사들이 앵커투자자로 참여했다.
임현규 KB스타리츠 본부장은 "KB금융그룹은 KB스타리츠의 주요 주주로서 KB금융그룹의 첫 상장리츠가 시장에 안착하고 지속적으로 성장할 수 있도록 지원을 아끼지 않도록 하겠다"며 "앵커투자자는 특별한 사정이 없는 한 리츠의 지분을 계속 보유하기 때문에 주가 안정 측면에서도 유리하다"고 전했다.
◆ '삼성유럽HQ' 등 기초자산 물가연동…리스크 헷지 성공
KB스타리츠와 기존 리츠의 차별점은 자산 구성이다. KB스타리츠는 인플레이션 헷지가 가능한 자산으로 구성돼 있다. 벨기에 '노스 갤럭시 타워'와 영국의 '삼성유럽HQ'는 각각 벨기에 정부와 삼성전자라는 우량 임차인이 장기간 책임 임차하는 자산이다. 특히 물가에 연동해 임대료가 상승하는 조건으로 임대차 계약이 체결돼 있다.
임 본부장은 "우리 기초자산은 물가가 오르더라도 그만큼 임대료가 동반 상승해 배당수익률이 하락하는 것을 방지할 수 있다"며 "또한 임대료가 오르는 만큼 자산가치도 꾸준하게 상승하는 모습을 보여준다"고 설명했다.
또 임차인의 신용도가 높아 배당수익률이 안정적인 점도 특징으로 꼽힌다. 기초자산의 책임임차인이 장기계약돼 있더라도 신용도가 떨어지는 임차인이라면 부도 등의 사유로 계약 기간을 채우지 못할 리스크가 있다. 이럴 경우 계약이 해지돼 결과적으로 리츠 투자자들의 배당수익률이 낮아지는 위험이 있는 셈이다.
그러나 KB스타리츠가 기초자산으로 편입한 노스 갤럭시 타워와 삼성유럽HQ는 장기임차인의 신용등급이 'AA'이상이다. 임대차 계약기간 동안 부도 리스크를 걱정하지 않아도 되는 것이다.
임 본부장은 "KB스타리츠의 7년 평균 예상배당률은 약 7.8% 수준으로 기존 상장 리츠의 배당수익률이 5%대임을 감안하면 상대적으로 높은 편이다. 최근 시중금리 인상을 고려하더라도 타 투자상품에 비교해 충분히 매력적"이라며 "이는 인플레이션 헷지와 높은 신용도가 바탕이 된 기초자산을 발굴해 낮은 가격에 편입한 결과"라고 말했다.
KB스타리츠의 회계 결산기가 기존 리츠와 다르다는 점도 눈에 띈다. 국내에 상장된 리츠들의 결산기는 대부분 6월과 12월, 또는 3월과 9월로 설정돼 있다.
그러다 보니 배당이 결정되는 배당락 시점을 전후해 주가가 하락하는 현상이 나타난다. 또한 안정적으로 매월 현금배당을 받고 싶은 은퇴소득자의 경우 리츠 결산기가 비슷한 시기에 몰리면 배당소득을 분산해 받기 어려워진다.
임 본부장은 "KB스타리츠는 상장 리츠 중 유일하게 1월과 7월을 결산기로 설정했다"며 "이렇게 타 리츠와 결산기를 달리해 주가 차별화 요소와 은퇴소득자들의 투자 유인 효과를 만들었다"고 설명했다.
◆ 상장 후 물류·데이터센터 등 편입 예정…"국내 최대 상장 리츠 목표"
KB스타리츠는 해외 자산을 기초로 기업공개에 나서지만 향후 국내 우량 부동산도 리츠 기초자산으로 편입할 계획이다. 또한 국내외의 대형 오피스뿐만 아니라 물류센터와 데이터센터, 용도변경이 가능한 리테일 자산 등도 편입한다는 전략을 세웠다.
기존 리츠는 투자 섹터가 다를 경우 별도로 리츠를 만들어 상장해온 틀을 깬 것이다. 이를 통해 특정 섹터에 편중된 리츠에서 벗어나 다양한 자산 유형을 포트폴리오에 담고 있는 '멀티에셋' 리츠로 거듭난다는 방침이다.
임 본부장은 "멀티에셋 전략은 KB스타리츠의 성장 전략이자 정체성이 될 것"이라며 "이 전략을 통해 리츠의 안정성과 수익성을 동시에 추구할 것"이라고 밝혔다.
상장 후 10년 내에 자산 10조 원 규모로 리츠를 성장시키겠다는 구체적인 성장 목표도 제시했다. 목표가 실현될 경우 국내 최대 규모의 공모 상장 리츠가 되는 것이다.
임 본부장은 "이렇게 성장하기 위해서 우리 KB금융그룹은 KB스타리츠의 앵커투자자로서 경쟁력 있는 국내외 우량자산을 지속 편입하기 위해 그룹의 네트워크를 총 동원할 계획"이라며 "그룹 내 협력 플랫폼을 통해서 기업 운영 자산에 대한 선제적 정보를 확보하고 경쟁 입찰보다는 Private Deal(수의계약)을 통해 우량자산을 편입하겠다"고 설명했다.
이어 그는 "일시적으로 유동성이 부족한 기업의 사옥 등에 대해서는 세일즈 앤 리스백(매각 후 임차 방식) 구조로 자산을 편입할 것"이라며 "KB금융그룹과 글로벌 운용사 간 협업을 통해 해외 우량자산을 지속적으로 발굴하고 투자하며 노력하는 리츠가 되겠다"는 포부를 전했다.
권현진 더넥스트뉴스 기자 jeenykwon@thenext-news.com
